[부동산 상식] 용적률과 건폐율 (feat. 연면적)

용적률과 건폐율

최근 부동산 관련 기사를 보면 공급을 늘리기 위하여 용적률을 상향 조정해야한다는 내용을 많이들 보셨을 것입니다.

오늘은 이 용적률이 무엇인지, 그리고 용적률과 자주 함께 보이는 건폐율이 무엇인지도 살펴보겠습니다.

 

 

건폐율

건폐율이란 '대지면적' 대비 '건축면적'의 비율입니다.

세울 건(建), 덮을 폐(蔽)을 사용하는데요.

땅위에 건축물을 얼마나 넓게 펼쳐서 지을수 있는지를 나타내는 비율이라고 생각하시면 됩니다.

건폐율 = (건축면적/대지면적) x 100

아래 이미지를 예시로 건폐율을 계산해볼까요?

건축면적이 60㎡이고 대지면적이 100㎡이므로, (60/100) x 100 = 60% 이 나옵니다.

건폐율 [출처: 토지이용규제정보서비스_용어사전]

 

건폐율이 낮다는 것은 어떤 의미일까요? 건폐율이 낮으면 대지에서 건물이 차지하는 면적이 작기 때문에 여유 공지가 확보되기도 하고, 건물간 간격도 넓어서 채광, 일조, 통풍, 그리고 사생활 보호에서 유리한 면이 있습니다. 

반면에 건폐율이 높다면 어떨까요? 대지 위에 건물이 빼곡히 차있어서 건물간 간격이 좁고 여유 공지도 부족하겠죠?

따라서 주거의 쾌적성을 고려하여 건폐율이 낮은 단지를 더 선호하는 편이기도 합니다.

 

참고로 주거지역의 건폐율은 70% 이하, 상업지역은 90% 이하로 제한하고 있습니다.

건폐율 [출처: 토지이용규제정보서비스_용어사전]

 

 

용적률

용적률은 '대지면적' 대비 '연면적'의 비율입니다.

쓸 용(用), 쌓을 적(積)을 사용하는데요.

땅위에 건축물을 얼마나 높이 지을수 있는지를 나타내는 비율이라고 생각하시면 됩니다.

용적률 = (용적률 산정용 연면적/대지면적) x 100

여기서 잠깐 용적률을 계산하기 위해 필요한 '연면적'과, '용적률 산정용 연면적'에 대해 간단히 짚고 넘어가보겠습니다.

• 연면적: 건물 각 층의 바닥면적을 모두 합한 것입니다. (지하층 포함)
• 용적률 산정용 연면적: 연면적에서 지하층의 면적, 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적, 주민공동시설의 면적(취사장, 세탁실 등), 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적을 제외한 면적

그렇다면 아래 예시로 용적률을 계산해볼까요?

먼저 용적률산정용 연면적을 구해봅시다. 지하층 1개, 지상층 3개가 있는데, 계산식에서 보았듯이 지하층은 제외해야겠죠?

그러므로 1, 2, 3층 각각의 면적 50㎡를 모두 더한 150㎡가 용적률 산정용 연면적입니다.

그리고 대지면적은 100㎡ 이므로, 용적률은 (150/100) x 100 = 150%입니다.

용적률 [출처: 토지이용규제정보서비스_용어사전]

 

용적률이 높다는 것은 건물을 더 높게 지을 수 있다는 의미입니다. 바로 이것이 최근 아파트 공급을 늘리기 위해 용적률을 상향해야한다, 제한을 완화해야한다는 목소리가 커지고 있는 이유입니다. 마찬가지로 재개발, 재건축시에도 더 높게 지으려면 용적률이 중요한 요인이되겠죠.

 

주거지역, 상업지역 등의 분류에 따라 용적률은 상이합니다만, 서울시 3종 주거지역용적률은 250%입니다. 외국은 서울 대비 용적률이 높은 편인데요, 뉴욕 중심부는 1,800%, 런던 일부지역 제외 500%, 일본은 2,000%라고 합니다. (출처 해럴드경제) 서울의 용적률을 더 완화한다면 건물을 더 높게 지어서 공급이 많아져서 서울의 주택 공급에 좋은 영향을 줄 수 있을 것입니다. 반면에 용적률을 갑자기 올리게 되면 심각한 교통난이 발생할수도 있기때문에 용적률을 상향할때는 다른 요소도 함께 고려해야된다고 하네요.

 

마지막으로 건폐율과 용적률은 건축법이 정한 기준 범위 안에서 지방자치단체가 조례로 세부 기준을 정하기 때문에 지역에 따라 차이가 있다는 점 참고 부탁드리겠습니다.

 

이상으로 건폐율과 용적률에 대해서 공부를 해보았는데요, 앞으로 뉴스나 신문에서 이 단어들을 만났을 때 이해에 도움이 되시길 바랍니다.