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부동산

[부동산 상식] 국민주택과 민영주택 의미, 차이점, 1순위 자격

by 도움되는 매니 Manny 2020. 7. 11.

[부동산 상식] 국민주택과 민영주택

저는 얼마 전까지만 해도 앞으로 지어질 집과 이미 지어진 집을 사는 방법이 다른지 몰랐습니다.

그냥 돈만 있으면 살 수 있는 거 아냐하고 생각을 했었죠.

그 정도의 '부린이'였는데, 그나마 다행인 것은 예전부터 부모님이 넣으라고 해서 청약통장은 꾸준히 납입하고 있었습니다.

(돈은 넣고 있으면서 왜 넣고 있는지, 청약통장의 정확한 용도가 무엇인지 조차 몰랐습니다.)

 

그런데 나이가 먹어감에 따라 슬슬 내 몸 하나 쉴 공간은 있어야겠다는 생각을 하고 부동산 공부를 시작했습니다.

공부를 하면 할수록 내가 정말 세상 사는데 필요한 공부를 너무 안 했구나 라는 게 느껴졌었고, 몇 년만 일찍 부동산에 관심을 가졌으면 지금은 내 집 하나쯤 있을 텐데 하는 후회도 많이 했습니다.

 

하지만 이미 지나간 일은 어쩔 수 없는 거겠죠.

늦었다고 생각할 때가 가장 빠른 거다 라는 말에 위안을 삼아가며, 지금부터라도 꾸준히 공부를 해서, 미래에는 후회를 하지 않도록 하겠습니다.

 

이제 본론으로 돌아와서, 제가 부동산 관련해서 처음으로 공부해서 포스팅할 내용은 국민주택과 민영주택의 의미, 차이점, 청약 1순위 조건입니다.


먼저 개념부터 살펴볼까요? 이름만 들어도 국민주택은 뭔가 나라에서 진행하는 것 같고, 민영주택은 민간에서 진행하는 것 같다는 느낌이 오시죠? 맞습니다.

국민주택은 국가기관에서 주관하여 건설한 주택으로 민영주택보다 조금 더 저렴한 가격으로 분양받을 수 있는 이점이 있습니다. 민영주택은 GS건설(자이), 현대건설(힐스테이트), 삼성물산(래미안), 대우건설(푸르지오), 롯데건설(롯데캐슬), 대림산업(e편한세상) 등 민간건설사에서 주관하여 건설한 주택으로 국민주택에 비하면 분양가가 더 높은 편입니다.

 

국민주택

  • 국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사가 건설하는 주거전용면적 85m² 이하의 주택
  • 국가나 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금(구 국민주택기금)을 지원받아 건설ㆍ개량하는 주거전용면적 85m²이하의 주택
  • 단, 수도권 및 도시지역이 아닌 읍ㆍ면 지역은 주거전용면적 100m² 이하

민영주택

  • 국민주택을 제외한 주택
  • 민간 건설사가 건설

국민주택과 민영주택의 개념은 알았으니 이제 이 주택들을 어떻게 분양받을 수 있는지 더 알아보겠습니다.

분양이란 쉽게 말해 '새 아파트를 파는 것'으로 이해하시면 됩니다.

그리고 분양을 받기 위해서는 청약이라는 신청 절차가 있는데, 청약통장이 이 청약을 신청할 수 있는 최소한의 필수 조건입니다.

그래서 우리나라 사람 대부분이 청약통장을 하나씩 가지고 있는 것이지요.

 

(참고로 전월세만 살던 저는 이 분양과 청약 개념을 몰랐습니다. 새 아파트 살고 싶으면 돈만 있으면 그냥 부동산 가서 계약하면 되는 줄 알았어요... 분양권 전매제한이 없는 지역은 분양권 사서 새집이 다지어지면 들어가는 것이 가능하지만 여기선 논외로 하겠습니다.)

 

청약통장만 만들면 끝이냐 라고 물으시면 아닙니다.

청약통장을 통해 청약자격을 충족시켜야 합니다. 국민주택과 민영주택은 청약자격이 상이하기 때문에, 내가 어느 유형의 주택을 분양받을지를 먼저 고려하시고 그 조건 충족시키기 위한 전략을 세워야 합니다. 아래에서는 각 주택 유형별 청약 자격에 대해 알아보겠습니다.

 

1-1. 국민주택의 청약자격과 순위

국민주택 청약자격 순위 (출처: 청약홈)

표를 보면 복잡해 보이는데, 1순위가 되기 위한 조건을 간단히 요약해보겠습니다.

서울은 대부분 1순위에서 당락이 가려지기에 2순위는 의미가 없다고 봐야 합니다.

첫 번째 조건으로는 서울은 현재 전 지역이 투기과열지구 및 청약과열지역에 속하여 청약통장 가입 후 2년이 지나야 하고,

두 번째 조건으로는 청약통장에 최소 24회 이상 납입해야 합니다. 이 2가지 조건이 만족하게 되면 1순위 자격을 얻게 됩니다.

(추가적으로 청약공고에 해당 지역에 일정기간 거주한자, 과거 당첨된 이력이 없는 자 등 추가 세부적인 조건이 더 있으니 확인해야 합니다.)

 

하지만 1순위 자격이 그리 까다롭지 않기 때문에 대부분의 사람들이 이미 1순위 자격을 가지고 있습니다.

만약 100세대를 선정하는데, 1순위 자격자가 200명이라면 그중에서 어떻게 당첨자를 선정하는지 기준이 있어야겠지요?

아래에서는 동일한 1순위 내에서 어떻게 당첨자가 선정되는지 살펴보겠습니다.

 

1-2. 국민주택의 동일 1순위 내 입주자 선정 기준

국민주택 순위순차제 (출처: 청약홈)

대부분 40m² 초과 주택을 고려할 것이기에, 해당 기준으로 살펴보겠습니다.

1순위 중에서도, 3년 이상 무주택이면서 저축총액이 많은 자를 우선으로 선발하게 됩니다.

 

여기서 저축총액은 단순히 청약통장에 들어있는 잔액을 의미하는 것이 아닙니다.

제가 이해하기 어려웠던 부분인데요, 청약홈에 전화 상담하여 이해한 내용입니다.

저축총액은 납입인정금액을 의미하며, 청약통장에 1회 입금 당 최대 10만 원까지 납입인정금액으로 쳐줍니다. 한 번에 100만 원을 넣어도 그중에 10만 원까지만 납입인정금액으로 계산이 되는 것입니다.  따라서 본인의 '통장에 들어있는 잔액'과 '납입인정금액'은 같을 수도 있고 다를 수도 있는 것이지요.

요점은 [국민주택 분양을 노리는 경우, 무조건 월 10만 원씩 납입하자]입니다.

본인의 납입인정금액을 통장을 열어서 직접 계산하기에는 번거롭고, 청약홈에서 쉽게 확인할 수 있는 방법이 있습니다.

이 부분은 나중에 별도로 다뤄보겠습니다.


2-1. 민영주택의 청약자격과 순위

민영주택 청약자격 순위 (출처: 청약홈)
민영주택, 지역별 예치금액 (출처: 청약홈)

민영주택의 경우도 1순위 조건을 간략히 요약해보겠습니다.

서울의 경우 첫 번째 조건으로는 청약통장 가입 후 2년이 지나야 하고,

두 번째 조건으로는 청약통장에 85m² 이하 기준으로 300만 원 이상의 예치금액이 있어야 합니다. 

청약통장 가입 기간을 보는 첫 번째 조건은 국민주택과 유사하지만, 두 번째 조건에서 통장에 예치된 금액을 보는 점이 국민주택과 차이가 있죠?

단, 민영주택에서 표기된 납입인정금액은 국민주택(회당 10만 원까지만 인정)과 다르게 적용됩니다. 만약 10만 원씩 2년간(24개월) 납입하여 240만 원이 있는 상황에서, 300만 원 예치금 조건을 채우기 위해 남은 60만 원을 한 번에 입금하더라도 1순위 자격을 받을 수 있습니다.

민영주택에서도 마찬가지로 대부분의 사람들이 1순위 조건을 가지고 있겠죠?

그럼 민영주택 분양에서 동일 순위 내 입주자 선정의 기준도 살펴보겠습니다.

 

2-2. 민영주택의 동일 1순위 내 입주자 선정 기준

먼저 민영주택은 추첨제와 가점제를 함께 사용합니다. 서울은 웬만하면 가점제라고 보면 될 것 같습니다.

추첨제는 말 그대로 뺑뺑이 돌려서 운에 맡기는 것이고, 가점제는 아래의 항목으로 가점을 계산하게 됩니다.

무주택 기간이 길고, 부양가족이 많으며, 청약저축 가입기간이 길수록 가점이 높아지는 것이지요.

청약 홈에는 본인의 가점을 쉽게 계산해주는 청약가점계산 페이지[바로가기]가 있으니 참고하시기 바랍니다. 

민영주택 1순위 내 가점항목 및 점수 (출처: 청약홈)

 

 

이렇게 국민주택과 민영주택의 청약 자격, 1순위, 그리고 1순위 내에서의 입주자 선정에 대해서 공부해보았습니다.

처음 봤을 때 굉장히 복잡해 보이지만 내 집 마련을 위한 가장 기초단계라고 하니 완전히 숙지해둘 필요가 있겠죠.

제가 이해하기 어려웠던 부분을 집어서 나름 정리하여 기록해보았는데요, 혹시 궁금하신 점이 있으시면 댓글로 남겨주세요.

 

 

(이 포스팅은 2020년 7월 10일 기준, 청약홈에서 조사한 자료를 토대로 작성하였습니다.)

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